Tussy Berg : Royal Pacific : 房屋买卖

买房过程

买房前的热身运动－－选择地点

    买房是人生中的一件大事。拥有自己的房子,是大多数加拿大人的骄傲。买房不仅为了居住，也是一种投资。听说有人在看过500多处房子后，才最后买到自己觉得合适的房子。为了避免让房地产经纪人带著一次又一次地失望而归，浪费许多时间精力,你必须对自己住房需求做个全面评定。主要是从三方面考虑: 房子地点、房子式样和房子价格。

    房子的地点不仅与生活习惯有关，而且还直接影响房价。你可能在市中心看到一个很中意的房子，但是价格过高；你却会发现在郊区有一个同样理想的房子，价格正合适。这时你就需要有所舍取和平衡。房地产经纪人建议，在高尚区买一所朴素的房子要比在一般的地区买一所豪华的房子更有价值。从生活方便角度上选择地点时主要考虑：孩子上学、购物、就医、交通、娱乐和工作地点等等因素。

    有位朋友买到了一座理想的新房子，孩子可以就近上学，交通方便，上班和购物都不远。房子后院又有树林和池塘，非常满意。可是住了一段时间后发现离后院不远处常常有人在散步和遛狗，后来竟然铺了一条小路。这样就打破了原有的那种宁静。他们去找建筑商，建筑商说这是政府的事，到市政府一问，才知道这条小路早已定在城市规划之中，他们没话可说，幸好不是一条高速公路，不然遗憾终生。所以买新区房子时，最好要调查这一住宅区的总体建筑规划，例如是否会有商业楼挡住新房的光线。另外，新区的建筑设施也会直接影响未来房子的价值。一般说来，市中心生活方便，但郊区却能提供较大的活动空间和清新的空气。所以地点的选择取决于你的生活方式。

选择适合你的房屋式样

     选择甚么式样的房子主要看个人喜欢，当然也受经济实力的限制。
    加拿大房屋主要有以下七种类型

    1.平房（Bungalow）往往地面一层，地下室比较高，行动不便的人选择平房可以减少上下楼摔跤的危险性。

    2.独立屋（Detached House）不与他屋相连，户型有多层，复式和平房.。就像其名字一样，这种房屋很独立，是表准的小洋房，受左右邻居影响小，活动空间大。若没有地点，房价的限制，独立屋是大多数购物者的理想选择。

    3.半独立屋（Semi-Detached）两屋共用一屋顶，中间有一墙相隔，比独立屋稍微便宜。

    4.两家集中屋（Duplex）两个单元，一上一下。购买者往往计划自己住一单元，出租另一单元。也有兄弟两家或与父母合买，经济实惠，便于互相照顾。

    5.连屋（Link House）房屋某部如地基或车库与他屋相连，其余同独立屋。

6.柏文（Apartment）公寓楼，有管理费，含配套公共设施，省心，多为大城市上班族的选择。

7.镇屋（Town House）三间或以上房子相连，多数有管理费，包括剪草扫雪等。虽然不如住柏文省心，但是房子后面的后院可以提供修身养性，烧烤, 聚会的活动场所。最主要实用面积与某些独立屋相当，但价格便宜许多，所以受到首次购屋者，特别是小家庭的青睐。

轻松买房自在住房——买房开支预算

听说有这么个比较：一个中国农民在辛苦了大半辈子后，终于用三十多年的积蓄买了一幢属于自己的房子，心满意足地住进去了，还颇为自傲。另一个是西方国家的年轻人，刚成家就借钱买了一幢房子，30年后退休了，借的钱还清了，当他成了房子的真正主人后，他却在考虑怎么把房子卖了，拿一大笔钱去住服务齐全的老人公寓，以享天年。这是两种不同价值观念的反映。如今的中国人的观念已经变化很大。出国几年生活安定工作稳定后都开始买房。现在大多数人是借钱买房，就是向银行贷款。名称虽不同，但性质一样，对有些不喜欢背债的中国人来讲有点不自在。张先生一家买房后，不像以前那样每周光顾一次中餐馆了，为的是尽早还清贷款。冬天，室内温度不敢调高，箱子里的羊毛衫羊毛裤都派上用场了，为的是节省取暖费的开支。如果买房后还不如租房时自在, 那还不如继续租房。买房贷款额越高，还款时间拖得越长，所要付的利息自然就越多。那种吃著咸菜，勒紧裤腰带也要赶快还清贷款的做法未免有些过时。不管是租房还是买房，生活品质的不断提高才是人们所向往的。

那么花多少钱在满意的住房上同时又不影响轻松的生活呢？一种算法是GDS（Gross Debt Service Ratio），就是所有住房开支不得超过家庭税前总收入的32％。另一种算法是TDS（Total Debt Service Ratio），就是所有的贷款额不得超过全家总收入的40％。例如，杨先生一家每月总收入为$4,500,要付汽车贷款$400,学生贷款$200,信用卡$150,总共$750。杨家最多贷款额为$1800（$4500x40％），这样住房开支每月不得超越$1050（$1800－$750），这就是杨家的最高住房开销额。杨先生打算首期付款为房价的25％，这样一来就可以省去贷款保险费。假如杨先生准备首期付款$60,000,他估计可买$240,000（$60,000x4）的房子，需要贷款$180,000（$240,000－$60,000），假如贷款利率为5％，25年还清，每月要付$1047房屋贷款（银行的网站上有帮助您计算房屋贷款的工具），$1047过于接近他的最高住房开销额（$1050），生活会有压迫感。假如杨先生降低要求买个$210,000的房子，贷款利率不变，还是25年后还清，月付房屋贷款就只需要$872,他会轻松自在许多。您别忘了买房住除了要还贷款以外，还要交水电费，煤气费，保险费，地税，有的还要付管理费等等，这些都是省不了的买房住的开销，根据不同情况约为$300-500 不等。买房时还有许多一次性的花费也不可忽视。例如:

律师费：买房律师收费大约在$500~$600,房屋买卖的REGISTRATION FEE（注册费），大约$500~$600,两项加起来大约款额在$1100~$1200之间。

    火灾保险房屋贷款机构将要求您为房屋（及他们的房屋贷款作附属担保）提供有关火灾及其他天灾引致破坏的保障，否则不予贷款，所以您要为房屋购买火灾保险。

    房屋贷款申请费如果您申请的房屋贷款款额是属于高比率的房屋贷款（即首期付款少于房价的25%），房屋贷款保险机构便可能会收取这项申请费用，约为0.5％～3.75％的贷款额。

    土地转让税（PTT) 是每一个在卑诗省置业者需要付给政府的一个税项。税项内容包括购买款项中的首二十万的百分之一﹐再加剩余款项的百分之二。

房屋检验费这项费用是指专业验屋师检验房屋所需的费用。您买旧房屋时最好不要省。

货劳税（GST）买新建房屋，您将要以购屋价支付货劳税。

其他额外费用还有水电煤气等的接通费，购买房屋后的各项修理费，搬迁费, 购置电器、窗廉、地毡等等。在了解了买房的各种费用之后, 再计划出首期付款额和总贷款额，您就可以看房买房了。

以合理的价格买到满意的住房——下OFFER

     看到了满意的住房，当然想尽快把它买下来。但您可能是首次买房，对房地产行业很陌生，对下OFFER（Agreement of Purchase and Sale）这个很有技术性的过程感到难以操控，因此，了解有关OFFER的基本常识非常有益。

    在加拿大买房，通常是先由专业地产经纪人带著看房，当决定要买该房时即为下OFFER的阶段。OFFER一般是由买方的经纪人根据买房的要求起草的，由买方签字后再交给卖方过目。如果卖方在OFFER上签字，该OFFER即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。所以签OFFER前要慎之又慎，不要因为它看似草稿就轻易签署。一般买卖OFFER中的大部份条款已经成文，所以订立OFFER的程序相对简化得多。许多常见的条款主要有：购买价格、定金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。新房买卖OFFER一般是由建筑承包商的经纪人起草。主要是为了保护卖家的利益，您最好在签字之前请您的律师审阅一下OFFER。

    看到了满意的住房，当然想尽快把它买下来。但到底出价多少才合理，怎么样谈价钱，应该注意什么等，这些对于首次置业的新移民来说，实在是有一些的困难。这个时候，买家就需要同经纪做一番沟通，经纪会准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料，供买家参考，加上地产经纪的专业知识和经验，帮助买家以合理价格买到满意住房。

    任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品，所以卖家希望在房子尽快成功售出的基础上拿到尽可能高的成交价格。牢记卖家的心理状况，在谈OFFER时一些技巧就可以发挥作用。在谈OFFER的过程中，除了关注价格本身，交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度地影响到OFFER能否被卖家接受，所以需要巧妙地揉合各种因素。在正式成交前，不管多么中意的房子都只是一个梦想。所以，在显出您买房诚意的同时，又要对您「一见锺情」的房子作出冷静客观的分析。

    您中意的住房，当然有可能别人也中意，所以出现几家同时竞争这套房子也不足为奇，反而更说明这套房子是一个质量和价格都比较好的房子。这时您所要考虑的是，您对房屋的喜爱程度（决定您能作多大的让步），并确立自己可以接受的最高价格上限；在您的经纪人的帮助下，尽可能使您的OFFER具有吸引力。在您给出合理OFFER后，卖方通常会还价（Counter Offer）这种讨价还价有几个来回也很正常，您不要超之过急。

    如果房价里包括电器或其它比较值钱的物品，一定要在OFFER中对其进行具体的描述。如品牌、型号、生产日期等等，防止有些不诚实的卖方在交房时偷梁换柱。买卖双方都可以根据自身的情况，把可能遇到的问题尽可能地明确写到OFFER中，以免将来发生不必要的纠纷。也有的旧房卖主不仅留下了窗帘，甚至把自己的圣诞树也送给了谈得很愉快的未来房主。

    假如尽了努力，达到自己能接受的最大上限仍没能得到这套房子，也不要感到遗憾。如果以超越您负荷的房价拿到这套房子，您会患得患失。所以，不妨冷静面对现实，再寻找其它满意的房屋。有道是一个好的房屋买卖应该是双方均满意的合同。

目前最常用的递交OFFER的形式有两种：直接递OFFER给卖方经纪人或传真OFFER。第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点，并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真OFFER相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可。

合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。一般来说，该免除条件有七天时间，在这段时间内，买方要同银行商谈贷款的事宜，同时也要进行验房等在免除条件中所列出的项目，如果其中有任何一个条款，买方不满意，则可以解除之前签订的合同。如果所有的条件都满足买方所列的要求，那么下一步，买方就要先交一部分订金，同时再签署一份解除条件书，之后买方经纪就会帮助买家做之后的工作，例如找律师做公证一直到最后取钥匙。

Lily